gestione edilizia 

03/11/2011

1.      C.I.A. opere di manutenzione straordinaria (inizio lavori lo stesso giorno del deposito);

2.      S.C.I.A. opere di manutenzione straordinaria quando si ha la necessità di deposito al ex Genio Civile di calcoli strutturali, opere di risanamento conservativo (inizio lavori lo stesso giorno del deposito);

3.      D.I.A. opere di ristrutturazione (quasi sempre onerose) con inizio lavori 30 giorni dopo il deposito;

4.      Permesso a Costruire – opere di nuova costruzione e tutte le opere comprese dai punti 1,2 e 3.

5.      Permesso di Costruire in sanatoria: art. 36 o 37 del D.P.R. 380/'01

6.      Autorizzazione paesaggistica: art. 142 D.lgs. 42/'04 da richiedere preventivamente all'esecuzione delle opere edili al Comune di Ancona (tramite apposita modulistica);

7.      Accertamento di Compatibilità Paesaggistica: art. 167 D.Lgs. 42/'04 da richiedere al Comune di Ancona quando sono state eseguite opere senza la preventiva autorizzazione;

Con delibera n. 28 del 27/03/2007 il Consiglio Comunale ha dato un'interpretazione autentica dell'art. 6 delle N.T.A. del P.R.G. per l'uso U4/2 ter (Commercio al dettagli di prodotti di grandi dimensioni).

Il Consiglio Comunale ha stabilito che con lettura autentica della norma di cui sopra, al punto 8 "legnami" dell'elenco prodotti, comprende anche la vendita al dettaglio di mobili in legno.

INTERPRETAZIONE DIRIGENZIALE: Oneri di Urbanizzazione e sagoma planivolumetrica

ONERI DI URBANIZZAZIONE – TABELLA “F” INTERVENTO 1, 2, 3 E 4

La tabella “F” relativa alla determinazione degli oneri di urbanizzazione ai sensi degli articoli 16 e 19 del D.P.R. 380/2001 differenzia la tariffe a seconda dei tipi di intervento; in particolare, per quanto riguarda la ristrutturazione edilizia, distingue quest’ultimo intervento in 3 categorie e cioè:

1)    interventi di ristrutturazione previsti ai sensi dell’art. 9b della legge 10/77; frazionamenti;

2)    interventi di ristrutturazione previsti con cambio d’uso o aumento delle S.U.;

3)    ristrutturazione di edifici unifamiliari con ampliamento maggiore del 20%.

Inoltre è bene chiarire anche l’applicabilità del seguente intervento:

 4) demolizione e ricostruzione senza aumento di volume.

L’intervento di ristrutturazione edilizia è quindi soggetto al pagamento degli oneri di urbanizzazione e del contributo di costruzione, ad eccezione dai casi di gratuità previsti dall’art. 17, comma 3 del D.P.R. 380/2001 e cioè nel caso di ristrutturazione ed ampliamento, in misura non superiore al 20%, di edifici unifamiliari. Per la verifica dell’eventuale volumetria ampliata, si deve fare riferimento all’effettivo volume previsto, conteggiato geometricamente, indipendentemente se sia interrato o seminterrato o fuori terra; il fatto che un locale interrato non incide sul calcolo volumetrico dell’edificio o che il seminterrato incide per il 50% è stabilito dal nostro Regolamento Edilizio, cioè da una norma regolamentare locale che vale nella sola regione Marche; il limite del 20% viene invece dettato da una legge nazionale, estesa a tutto il territorio italiano, indipendentemente dai singoli regolamenti edilizi locali i quali possono prevedere metodi di calcolo della volumetria diversi l’uno dall’altro.

L’intervento di ristrutturazione edilizia è sempre rivolto al recupero di un edificio esistente ed i lavori che saranno effettuati all’interno dello stesso potranno essere accompagnati, o meno, da un mutamento della destinazione d’uso e/o da un ampliamento volumetrico; le tariffe da applicare all’edificio oggetto di ristrutturazione, varieranno a seconda dei casi che si presenteranno.

E’ importante ricordare l’art. 3 del D.P.R. 380/2001 il quale tra gli interventi di nuova costruzione, comprende anche la costruzione di manufatti edilizi fuori terra o interrati, ovvero l’ampliamento di quelli esistenti all’esterno della sagoma esistente. Pertanto una ristrutturazione di un edificio accompagnata da un ampliamento dello stesso, ai fini del calcolo degli oneri di urbanizzazione, dovrà essere distinta in: ristrutturazione dell’edificio esistente e nuova costruzione per la parte ampliata.

Elenchiamo i vari casi possibili.

Nel caso di ristrutturazione di un intero edificio, indipendentemente che possa avvenire attraverso la completa demolizione e ricostruzione con stessa sagoma e volume, senza comportare  alcun aumento volumetrico né mutamento d’uso, si applicheranno le tariffe dell’intervento 1 estese a tutto il volume dell’edificio.

Nel caso di ristrutturazione di un edificio unifamiliare o plurifamiliare, accompagnata da un mutamento della destinazione d’uso, si applicheranno le tariffe dell’intervento 2 estese a tutto il volume dell’edificio.

  Nel caso di ristrutturazione di un edificio plurifamiliare, accompagnata da un aumento della sola superficie utile ed a parità di volume, si applicheranno le tariffe dell’intervento 2 estese a tutto il volume dell’edificio.

Nel caso di ristrutturazione di un edificio plurifamiliare, accompagnata da un aumento della superficie utile e del volume, si applicheranno le tariffe dell’intervento 2 estese a tutto il volume dell’edificio originario mentre per l’aumento volumetrico si applicheranno le tariffe dell’intervento 5, secondo l’If di zona, estese al solo volume dell’ampliamento.

Nel caso di ristrutturazione di un edificio unifamiliare, accompagnata da un aumento del volume maggiore del  20% di quello esistente, si applicheranno le tariffe dell’intervento 3 estese a tutto il volume dell’edificio originario mentre per l’aumento volumetrico si applicheranno le tariffe dell’intervento 5, secondo l’If di zona, estese al solo volume dell’ampliamento.

L’art. 3, comma 1, punto d) del D.P.R. 380/2001 definisce gli interventi di ristrutturazione edilizia quelli “…omissis… rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell'edificio, l’eliminazione, la modifica e l'inserimento di nuovi elementi ed impianti. Nell’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi anche quelli consistenti nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria e sagoma di quello preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l'adeguamento alla normativa antisismica”.

L’art. 9 del P.R.G. al punto 3 definisce la sagoma planivolumetrica quella “…omissis… costituita dai piani passanti per il perimetro delimitante la superficie coperta e per la linea di gronda delle varie parti dell’edificio, nonché dei piani costituenti le coperture…..omissis……La variazione della inclinazione delle coperture in più o in meno, a partire sia dalla gronda sia dal colmo, o l’aggiunta sulla copertura dei manufatti o volumi tecnici che non superino la linea di colmo o che comunque non alterino considerevolmente i profili della copertura, non sono considerate alterazioni della sagoma fondamentale”.

Appare dunque evidente l’importanza di un indirizzo interpretativo della definizione di sagoma planivolumetrica, proprio in virtù della possibilità di interventi di ristrutturazione edilizia attraverso la demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria e sagoma di quello preesistente.

Il primo comma dell’art. 9 del P.R.G. è abbastanza chiaro nella definizione; infatti, da una attenta lettura emerge immediatamente che la sagoma corrisponde esattamente ai piani rappresentanti la superficie laterale dell’immobile, comprensiva della copertura.

In merito all’ultimo comma, si rende necessario un approfondimento.

Partendo dal presupposto che il rispetto della sagoma originaria è una condizione necessaria per poter effettuare una ristrutturazione edilizia di un edificio attraverso la sua demolizione e ricostruzione, è evidente che qualsiasi possibilità di variare la situazione originaria debba comunque mantenere i diritti acquisiti rispetto allo strumento urbanistico ed ai confinanti. L’altezza quindi, così come la volumetria, debbono restare invariate rispetto all’origine; la prima perché garantisce il mantenimento delle distanze esistenti sia rispetto ai confini di proprietà che rispetto agli altri fabbricati, la seconda perchè evita l’applicazione dell’indice di utilizzazione fondiaria previsto dal P.R.G. e quindi, in pratica, garantisce il mantenimento della volumetria originaria.

In un edificio con copertura piana, la pendenza del tetto è uguale a zero; lasciando invariata la quota della linea di gronda potremmo aumentare la pendenza del tetto, creando un colmo centrale. Per non modificare la sagoma planivolumetrica originaria, la quota del colmo non può superare i 180 cm. da quella della gronda ed il sottotetto che si verrà a creare dovrà essere inaccessibile e diviso, dall’ultimo piano, con un solaio; in questo caso l’altezza ed il volume originario rimarranno invariati e quindi, per quanto detto sopra, sarà rispettata la sagoma planivolumetrica originaria.

In un edificio con copertura a falde potremmo trovarci in due situazioni distinte; il colmo è posizionato ad una quota maggiore di 180 cm. dalla gronda oppure ad una quota minore di 180 cm. dalla gronda.

Nel secondo caso, cioè con il colmo ad una quota minore di 180 cm. dalla gronda, l’altezza dell’edificio viene presa dalla linea della gronda pertanto, per non modificare l’altezza dell’edificio, la quota della gronda deve rimanere invariata; l’unica possibilità è la modifica della quota del colmo o abbassandola o alzandola fino a + 180 cm. dalla gronda. Rimane fermo l’obbligo del solaio di divisione del sottotetto dall’ultimo piano o comunque un mantenimento della volumetria originaria.

La commissione edilizia ritiene l’ufficio postale con superficie inferiore ai 200mq. un servizio alle persone e per questi si ritiene compatibile “l’ufficio postale” con l’uso U4/11 “artigianato di servizio”.

30/11/2006

INTERVENTI EDILIZI ECOSOSTENIBILI. Art. 13 ter delle N.T.A. del P.R.G.

Tutti i progetti presentati devono conformarsi al art. 13 ter delle N.T.A.  del P.R.G. e cioè degli interventi edilizi ecosostenibili.

30/11/2006

INTERVENTI DI RISTRUTTURAZIONE EDILIZIA

L’art. 3, comma 1, punto d) del D.P.R. 380/2001 definisce gli interventi di ristrutturazione edilizia quelli “…omissis… rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell'edificio, l’eliminazione, la modifica e l'inserimento di nuovi elementi ed impianti. Nell’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi anche quelli consistenti nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria e sagoma di quello preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l'adeguamento alla normativa antisismica”.

Il Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti con propria circolare del 7 agosto 2003, n. 4174 ha fornito chiarimenti interpretativi in ordine alla inclusione dell'intervento di demolizione e ricostruzione nella categoria della ristrutturazione edilizia. Tale circolare dovrà essere applicata solamente quando l’intervento di ristrutturazione edilizia avviene attraverso la completa demolizione e ricostruzione dell’edificio originario e pertanto diventa indispensabile determinare un confine applicativo della norma distinguendo la ristrutturazione csd. classica, cioè lasciando l’edificio originario, dalla ristrutturazione csd. innovativa, attraverso la  demolizione e ricostruzione dell’edificio originario.

E’ chiaro ed oramai assodato il concetto che l’intervento di ristrutturazione edilizia rientra tra gli interventi di recupero del patrimonio edilizio esistente, cioè di edifici che esistono sul territorio al momento dell’intervento; pertanto per poter rientrare nel concetto di ristrutturazione classica è necessario che almeno una buona parte dell’edificio originario venga mantenuto e non demolito. Per buona parte potrebbe intendersi circa il 50% del volume o della superficie dei muri strutturali esterni ed interni.

30/11/2006

CERTIFICATI DI AGIBILITA’

L’art. 82, comma 4 del D.P.R. 380/2001, dà la possibilità al Comune di richiedere, per il rilascio del certificato di agibilità, una perizia giurata redatta da un tecnico abilitato che dichiari il rispetto delle disposizioni vigenti in materia di eliminazione delle barriere architettoniche.

La norma succitata non determina un obbligo per il comune ma solo una possibilità ed in particolare, si riferisce agli edifici pubblici e privati aperti al pubblico; inoltre, trattandosi di un certificato di agibilità e quindi di una certificazione attestante alcuni requisiti dell’edificio, è sempre possibile una verifica da parte del Comune dell’esistenza o meno degli stessi. La garanzia voluta dal legislatore attraverso la dichiarazione da parte del tecnico abilitato, può senza dubbio esserci anche attraverso una dichiarazione resa nella forma di dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà, redatta dallo stesso, ai sensi dell’art. 47 del D.P.R. 445/2000.

Pertanto dalla data odierna, la perizia giurata di un tecnico abilitato che dichiari il rispetto delle disposizioni vigenti in materia di eliminazione delle barriere architettoniche da allegare alla richiesta del certificato di agibilità, può essere sostituita con una dichiarazione resa nella forma di dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà, redatta dallo stesso, ai sensi dell’art. 47 del D.P.R. 445/2000.

23/10/2006

DENUNCIA DI INIZIO ATTIVITA’ IN VARIANTE AL PERMESSO DI COSTRUIRE- INTERPRETAZIONE DIRIGENZIALE

Al comma 2 dell’art. 22 del D.P.R. 380/2001 viene riportato che “Sono, altresì, realizzabili mediante denuncia di inizio attività le varianti a permessi di costruire che non incidono sui parametri urbanistici e sulle volumetrie, che non modificano la destinazione d’uso e la categoria edilizia, non alterano la sagoma dell’edificio e non violano le eventuali prescrizioni contenute nel permesso di costruire….. omissis ……..”.

Ad una prima lettura, la norma appare abbastanza chiara. Si capisce ovviamente cosa voglia intendere per volume, per destinazione d’uso, per sagoma, per categoria edilizia e per prescrizioni contenute nel permesso di costruire. Occorre fare attenzione invece a cosa si debba intendere per parametri urbanistici, dato che non cita minimamente i parametri edilizi.

Dal “Prontuario urbanistico ed edilizio” di Colombo e Rossetti edito dalla casa editrice Pirola estrapoliamo le definizioni di parametri edilizi e parametri urbanistici.

“Parametri edilizi. Sono tutti quei parametri (indici fondiari di utilizzazione, volumetrico e superficiale; rapporto di copertura; numero di piani fuori terra; altezza massima; arretramento; distacchi; distanze; ecc.) che disciplinano l’uso edilizio di un lotto. ….omissis…”

“Parametri urbanistici. Sono quei parametri (densità demografica, indici territoriali di utilizzazione volumetrico e superficiario, standard urbanistici, ecc.) che regolano l’urbanizzazione di un’area e servono contestualmente a strutturare. ….omissis…”

Se il legislatore avesse voluto intendere per parametri urbanistici anche quelli edilizi, generalizzandoli, non avrebbe avuto bisogno di citare le volumetrie in quanto già comprese in quest’ultimi. Pertanto una variante ad un permesso di costruire comportante un aumento della superficie utile, o meglio ancora una diminuzione della stessa, senza interferire sui volumi (per esempio: realizzazione o soppressione di un soppalco o di un solaio) non modifica alcun parametro urbanistico e pertanto rientra tra gli interventi subordinati a D.I.A. così come previsto all’articolo 22 comma 2 del D.P.R. 380/2001.

A sostegno di tale tesi esiste una decisa giurisprudenza che sottopone la realizzazione di soppalchi o di nuovi solai a semplice D.I.A. in quanto rientranti nell’intervento di ristrutturazione edilizia. Se per realizzare un’opera edilizia ex novo, quindi, è sufficiente la presentazione di una D.I.A, non si capisce come non debba ritenersi sufficiente la stessa D.I.A  per la stessa opera realizzata come variante ad un permesso di costruire già rilasciato.

23/04/1998

INTERVENTO SU EDILIZIA ESISTENTE IN ZONA AGRICOLA CON SCHEDA DI VALUTAZIONE CATEGORIA "B2".

L’edificio esistente è del tipo tradizionale a due piani, con tipologia costruttiva in muratura costituita da murature perimetrali e muri di spina trasversali. Il porgetto prevede che l’edificio venga modificato mediante inserimento di uno scheletro portante a "gabbia" in c.a. con conseguente abolizione delle murature interne di spina e la trasformazione delle murature perimetrali dalla funzione portante alla nuova funzione di confinamento. La classificazione B2 comporta l’intervento di tipo C.P.I.13 e cioè l’adeguamento tipologico. Questo implica che per i corpi di fabbrica aventi valore storico riconoscibile debba attuarsi l’intervento di restauro C.P.I.12, per quelli moderni l’intervento di recupero C.P.I.14.

Si rileva, per inciso, che quand’anche l’edificio avesse dovuto venire classificato in B1 come sembra essere il giudizio del progettista, la categoria principale di intervento sarebbe comunque quella di restauro C.P.I.12. Resta dunque da esaminare se nelle categorie C.P.I.12 e C.P.I.14 sono ammissibili il mutamento della tipologia costruttiva in muratura portante con quella a scheletro portante. Sembra alla commissione che tale sostituzione non sia consentita dalla norma sopra citata ed infatti:

• la categoria C.P.I.12 (restauro) prevede fra l’altro l’eventuale sostituzione estesa anche a larga parte delle strutture principali "senza modifica della posizione dei muri portanti esterni ed interni";
• la categoria C.P.I.14 (recupero dei caratteri tipologici) prevede fra l’altro la sostituzione della muratura lesionata o degradata con "materiali e tecniche del tutto analoghe a quelle originarie".

Ambedue queste categorie indicano chiaramente che non si vuole sostituire la muratura portante con altri sistemi strutturali, ma è anche chiaro dalle restanti parti delle indicazioni del C.P.I.12, C.P.I.13, C.P.I.14 che intento precipuo del piano è quello di salvaguardare la tipologia costruttiva originaria.

Si veda il richiamo alle tecniche di consolidamento con materiali tipo cemento-legno, oppure la preferenza per il mantenimento dei solai in legno, l’inserimento di nuovi materiali nel contesto architettonico in maniera armonica, ecc.

In aggiunta a queste considerazioni la Commissione Edilizia, nel rispetto dell’Art. 14.4 del R.E.C., esprime il parere che debba essere preservato il valore storico-architettonico dell’edilizia esistente in zona agricola e che per l’effetto debba evitarsi la sostituzione delle murature portanti con sistemi strutturali puntiformi (scheletro in cls o acciaio o altro).

6/10/1998

POSSIBILITA' DI INCREMENTO "UNA TANTUM" DELLE SUPERFICI DI IMMOBILI CONDONATI  -  Art. 95 N.T.A..

Ai fini della corretta applicazione dell’Art. 95 delle N.T.A., relativo alla possibilità di incremento "una tantum" delle superfici di immobili condonati, si comunica il parere della Commissione Edilizia espresso nella seduta del 06/10/1998:

"Al fine dell’applicazione della percentuale del 3% per miglioramenti estetici necessari a seguito di interventi abusivi condonati, si ribadisce quanto già chiaramente indicato dalla normativa di piano. L’applicazione del 3% deve essere alla sola Superficie Utile effettivamente condonata".

25/2/1999

Art. 34 C.P.I. 4 - POSSIBILITA' DI ADEGUAMENTO DELLE ALTEZZE INTERNE ALLE NORME IGIENICO-SANITARIE.

Art.34 C.P.I.4 – Possibilità di adeguamento delle altezze interne alle norme igienico-sanitarie in relazione alle limitazioni poste dall’Art. 9d (Distanze tra edifici).

La Commissione Edilizia ritiene che nel caso di adeguamento delle altezze interne alle norme igienico-sanitarie, che comporti l’innalzamento della copertura, non sia da applicarsi la limitazione sulle distanze prevista dall’Art. 9d in quanto non si trata di sopraelevazione, salvo che questo non comporti aumento di Superficie Utile.

21/10/1999

ESAME DELLE PROBLEMATICHE CONNESSE ALL'AMMISSIBILITÀ DEI LOCALI INTERRATI IN ZONE EXTRA-URBANE.

La Commissione Edilizia, a maggioranza, ritiene che la realizzazione di un manufatto completamente interrato non sia da intendersi come nuova edificazione in quanto lo stesso, non rientrando nella definizione che dà il REC all'art.13 comma 11 punto bb) di fabbricato o di edificio, non può essere considerato tale e pertanto decide che in tutte le zone nelle quali il PRG o altri strumenti urbanistici vietano la nuova edificazione, è consentita la realizzazione di un garage completamente interrato all'interno dell'area di pertinenza di un edificio già esistente a condizione che venga limitata la superficie a 36 mq per ogni singola unità immobiliare e che la progettazione avvenga secondo il criterio di contenimento dell'impatto ambientale, ponendo attenzione alla morfologia del terreno.

12/04/2001

INSTALLAZIONE DELLE TENDE DA AUTORIZZARSI AI SENSI DELL'ART. 101 DEL REGOLAMENTO EDILIZIO COMUNALE.

La Commissione Edilizia ritiene che le tende cosiddette "a cappottina " non siano congruenti con le facciate degli edifici di tipo tradizionale in muratura e comunque di pregio quali la maggior parte degli edifici del Centro Storico e delle espansioni nel periodo tra le due guerre.
La C. E. ritiene altresì che questo tipo di tenda su edifici di tale natura non debba essere riproposta pur se sulla via siano presenti tende del genere.
La Commissione ritiene congruente l'adozione di tenda del tipo a rullo con bracci estensibili.